1. b) ¿Por qué aumentó el precio de la vivienda en 2017?

 

Existen varios factores que contribuyeron a este significativo aumento de los precios el pasado 2017.

El principal fue el aumento de la demanda y la insuficiente oferta. Esta escasa oferta en ubicaciones céntricas o de alto standing, provocó un desplazamiento de la demanda en las grandes ciudades del país, Barcelona y Madrid.

Este movimiento tuvo lugar hacia dos principales zonas: una situada en la gran metrópoli y otra fuera de ella. El primero hacia sus barrios de clase media – baja y obrera. El segundo a las mejores ubicaciones de la periferia más próxima. El resultado fue una consecuencia obvia del denominado “efecto contagio”. En dichas ubicaciones, condujo a un elevado incremento de las transacciones, ya observado en 2016 en los barrios más atractivos para la inversión inmobiliaria, y, en menor medida, de los precios.

El aumento de la demanda tuvo como principal explicación :

 

  • Una elevada creación de ocupación, En el ejercicio de 2017, la economía española creó 490.300 nuevos puestos de trabajo netos, superando los 413.900 de 2016 y acercándose a los 525.100 de 2015. Sin duda, una evolución muy positiva que hizo que numerosas familias aumentaran su capacidad de endeudamiento y adquisición de vivienda.

 

  • Un tipo de interés muy reducido, A finales de 2017, el tipo de interés hipotecario se situó en niveles mínimos, tanto en los préstamos a tipo fijo como en los referenciados al euribor a un año. En relación a los primeros, era relativamente fácil encontrar ofertas al 1,75%, 2% y 2,5% de interés a un plazo de 15, 20 y 30 años, respectivamente. Dada una inflación media del 2,1%, desde el inicio de la circulación del euro, los dos primeros plazos muy probablemente permitirán a las familias ganar dinero con el endeudamiento, en lugar de que les cueste. En cambio, el tercero tendrá un coste muy bajo. La explicación está en el importe del tipo de interés real, definido como la diferencia entre el interés nominal y la inflación del período. Si es positivo, el endeudamiento implica una pérdida de poder adquisitivo; si es negativo, una ganancia.

Respecto a los segundos, en el mes de diciembre 2017, el euribor a un año se situó en su mínimo histórico  – 0,19% . Un nivel que permite a la mayoría de los deudores con garantía hipotecaria sufragar en la actualidad un tipo de interés inferior al 1%. Indudablemente, ambos tipos, tanto el fijo como el variable, hacen que las familias tengan una superior capacidad de endeudamiento. Por tanto, dados unos idénticos ingresos, les permiten adquirir una vivienda más cara, y hasta ahora mejor, de la que podrían permitirse en una situación financiera normal.

 

 

  • El aumento de la disponibilidad de los bancos para conceder hipotecas y la escasarentabilidad ofrecida por los depósitos a plazo y la renta fija.

 

En el último ejercicio, la banca incrementó un 9,7% las hipotecas concedidas sobre viviendas. Una buena tasa de crecimiento, pero inferior a la observada en los dos años anteriores (un 20,8% en 2015 y un 14,6% en 2016). A pesar de la mejora de la garantía hipotecaria, debido a las expectativas de subidas del precio de las viviendas, la inmensa mayoría de las entidades mantuvo una política prudente a la hora de conceder dichos préstamos. Un aspecto al que ayudó la elevada liquidez de numerosos inversores, al no necesitar un gran número de ellos recurrir al endeudamiento para adquirirlas, derivada del trasvase hacia el mercado residencial de numerosos capitales invertidos en renta fija y depósitos.

Para el ahorrador conservador, la vivienda constituyó en 2017 la mejor inversión posible. El motivo fue la combinación de un bajo riesgo y una elevada rentabilidad.

El primer componente vino determinado por la gran facilidad existente para encontrar un inquilino, pues en casi todos los municipios la demanda de alquiler superó a la oferta.

El segundo fue derivado por un notable incremento del precio (7,2%) y una buena rentabilidad bruta del alquiler, al superar ésta en la inmensa mayoría de las viviendas el 4,5%. La principal excepción fueron los pisos de los mejores barrios de Barcelona, Madrid y Palma, donde aquélla generalmente se situó entre el 3,5% y el 4%.

Por el contrario, en casi todas las zonas de numerosas pequeñas y medianas localidades (menos de 100.000 habitantes), dicha rentabilidad fue excepcional, al exceder el 7%.

 

No obstante, hay que reconocer que en los últimos años la evolución de los salarios fue decepcionante y desligada casi por completo de la advertida por el PIB. Entre el 2015 y 2017, la remuneración media de los asalariados solo subió un 0,25%, un nivel muy inferior al del crecimiento económico (9,9%). Sin duda, un factor que ha desincentivado la adquisición de vivienda y un claro ejemplo de inadecuada distribución de la renta entre el capital y el trabajo.

Tampoco contribuyó a dinamizar el mercado residencial el excesivo miedo al endeudamiento de numerosas familias. Para un gran número de ellas, la historia reciente continúa teniendo una considerable influencia en el momento de adoptar decisiones económicas tan transcendentales. No obstante, aquellas que por norma rechazan endeudarse, en la actualidad están cometiendo una considerable equivocación.

Algunas podrían adquirir una vivienda y pagar menos en concepto de cuota hipotecaria de lo que están sufragando por el alquiler. Sin embargo, si entendemos como únicamente no reembolsables los intereses pagados, tal y como generalmente sucede, la compra de un piso haría que casi todas pudieran reducir los gastos mensuales destinados a él.

 

Pero, por desgracia, la mayoría de las familias infravaloran las variables económicas y financieras respecto a las psicológicas. Los motivos son dos: las primeras, las desconocen o no se sienten suficientemente seguros de cómo evolucionarán a medio plazo; las segundas, las tienen muy presentes, pues no quieren volver a cometer los errores del pasado. Sería una equivocación que el miedo que en la actualidad existe les hiciera descartar la adquisición de una vivienda, lo perdieran dentro de unos pocos años y volvieran a comprar cuando el mercado esté a punto de entrar en recesión.